Pour bénéficier du dispositif Pinel (hors outre-mer, cette zone géographique disposant d’un Pinel spécifique), les investissements doivent être réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Les contribuables doivent investir dans des types de logements spécifiques : neufs, en l’état futur d’achèvement, que le contribuable fait construire, avec travaux de rénovation ou de réhabilitation représentant au moins 25% du coût total, issus de la transformation d‘un local affecté à un usage autre que l’habitation.
Il doit être situé dans une des 5 zones éligibles : À bis, A, B1, B2 ou C (uniquement par dérogation). Les zones ne se trouvent pas toutes uniquement sur l’État français métropolitain, il y a aussi Mayotte, la Guyane, la Réunion, la Guadeloupe et Martinique qui sont toutes en zone B1.
Carte des zones classées selon des critères spécifiques.
L’investisseur s’engage à louer son bien pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. Il doit respecter les plafonds de loyer et proposer un loyer abordable à des locataires disposant de ressources limitées.
La réduction d’impôt varie en fonction de la date de l’investissement. En 2024 : 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans, 14% pour 12 ans.
Pour chaque propriétaire investisseur, le dispositif est limité à deux logements au maximum par an dans la double limite de la réduction d’impôt (calculée sur la base du prix de revient du logement) d’un plafond global de 300.000 euros et de 5.500 euros par mètre carré. En cas de départ du locataire avant le terme prévu, le propriétaire doit relouer dans un délai maximal d’un an. À défaut, la réduction d’impôt obtenue peut être remise en cause.
https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc

Pour inciter à la rénovation des logements anciens situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT), les pouvoirs publics ont créé le dispositif Denormandie.

Le dispositif Denormandie est soumis au mécanisme du plafonnement global des “niches fiscales”, qui consiste à limiter le montant total des avantages fiscaux dont peut bénéficier un foyer à 10.000 euros par an.
Les travaux doivent notamment améliorer la performance énergétique du logement et permettre sa modernisation.
Le dispositif Denormandie offre aux investisseurs une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du coût de leur investissement (prix d’achat + travaux), retenu dans la limite maximale de 300.000 euros. En contrepartie, ils doivent s’engager à louer pendant 6, 9 ou 12 ans à un locataire aux ressources limitées, moyennant un loyer modeste, plafonné. Pour être éligible à ce dispositif, il faut toutefois que les travaux de rénovation s’élèvent à au moins 25% du coût total de l’investissement.
Le dispositif Denormandie ne prévoit pas de zone ou de découpage par zones. En effet, il prévoit 222 villes qui font partie du plan « action cœur de ville », réparties sur la France métropolitaine et les départements d’outre-mer selon la carte suivante.

Les contribuables qui investissent dans la restauration d’un immeuble destiné à la location peuvent opter pour le dispositif Loi Malraux si l’immeuble est situé dans certains quartiers protégés.
L’immeuble doit faire l’objet d’une restauration complète et doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou, jusqu’au 31 décembre 2022, dans un quartier ancien dégradé inclus dans un nouveau Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) ou bénéficiant d’un Programme National pour la Rénovation Urbaine (PNRU).
L’opération de restauration doit être déclarée d’utilité publique. Les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt, en contrepartie de l’engagement de louer le bien 12 mois après l’achèvement des travaux, pendant au moins 9 ans. En cas de rupture de l’engagement de location (ou d’un démembrement du droit de propriété sur l’immeuble), la réduction d’impôt est remise en cause. L’avantage fiscal est calculé sur le montant des charges foncières et des travaux payés pendant 4 ans, retenu dans la limite de 400.000 euros. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 22% ou 30%, selon le lieu où est situé l’immeuble à rénover.
Le montant maximum de la réduction d’impôt peut donc atteindre 120.000 euros (400.000 euros x 30%).
Les secteurs sauvegardés, les AVAP (Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) et les ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) ont été fusionnés dans un unique dispositif SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) élaboré selon les mêmes principes.
De plus, les travaux de rénovation doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation spéciale délivré par le préfet, sinon ils ne peuvent pas débuter.
Il est bon de savoir que l’on va pouvoir reporter l’excédent de la réduction d’impôt sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000046861289

Le dispositif Monument Historique est basé sur le même principe que la loi Malraux, à la différence que les travaux sont déductibles de l’impôt sur la totalité des dépenses de réhabilitation et d’amélioration. Pour cela, il faut que le foncier soit inscrit au registre des Monuments Historiques. Les travaux pouvant être étalés sur plusieurs années. En contrepartie, le contribuable devra conserver le bien 15 ans au minimum.
Comme pour le dispositif Malraux, La loi Monuments Historiques permet au propriétaire de déduire de son revenu global toutes les charges et dépenses concernant les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.
Ces deux lois de défiscalisation immobilière n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. L’avantage peut se cumuler avec d’autres réductions.

Le déficit foncier est un dispositif permettant à tout investisseur d’acquérir un bien immobilier locatif ancien et de déduire de ses revenus globaux le montant des travaux engagés pour la rénovation du logement. Ce dispositif de défiscalisation immobilière vise à favoriser la modernisation du parc immobilier français, tout en offrant un cadre fiscal avantageux à l’investisseur qui va ainsi pouvoir diminuer le montant de ses impôts.
Premier avantage et pas des moindres, tous les biens immobiliers, quel que soit leur emplacement, sont éligibles au déficit foncier. Il suffit que le logement soit loué nue, à titre d’habitation.
Le déficit foncier n’est soumis à aucun plafonnement des niches fiscales.
Le déficit foncier n’est pas un dispositif de réduction d’impôt soumis au plafonnement des niches fiscales comme la loi Pinel par exemple. C’est un dispositif très efficace fiscalement qui vient diminuer le montant des revenus imposables du contribuable.
Ainsi, l’économie d’impôt est la conséquence d’une diminution de l’assiette des revenus imposables soumis au barème de l’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques). Un effet fiscal immédiat et proportionnel à la tranche d’imposition du contribuable Un engagement de location de 3 ans seulement.